El autor realiza un exhaustivo análisis de la legislación vigente para el contrato de arrendamiento. Se exponen también, con la debida profundidad, las opciones de la doctrina y los criterios asentados por la jurisprudencia, al resolver acerca de los principales problemas planteados en relación a este contrato, de indudable importancia jurídica, social y económica. Especial relevancia tiene en esta obra la jurisprudencia, cuya compilación incluyen sentencias pronunciadas por la Corte Suprema y por las Cortes de Apelaciones del país hasta agosto de 2020. de igual forma, se comentan diversos trabajos publicados en los últimos años en relación a este contrato.
Este libro servirá tanto a los abogados dedicados al ejercicio de la profesión en el foro y en asesorías, a los jueces y a los estudiantes de las Facultades de Derecho, como también a otros profesionales que intervienen en el proceso de negociación y perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento, como acontece por ejemplo con los corredores de propiedades o gestores inmobiliarios en general.
1.- Concepto de contrato de arrendamiento
2.- Clases de arrendamiento
3.- Partes del contrato de arrendamiento
4.- Requisitos del contrato de arrendamiento
5.- Características del contrato de arrendamiento
a) Es un contrato bilateral
b) Es un contrato oneroso
c) Es un contrato conmutativo, por regla general
d) Es un contrato principal
e) Es un contrato consensual, por regla general
f) Es un título de mera tenencia
g) Es un contrato de duración limitada y por regla general de renovación automática o de tracto sucesivo
h) Es un contrato de administración, no de disposición
i) Es un contrato dirigido, cuando recae sobre un inmueble urbano
j) Es un contrato puro y simple, por regla general
k) Es un contrato típico
l) Es un contrato que admite transacción
6.- El contrato de arrendamiento de cosa, en relación a otros contratos
a) Arrendamiento y compraventa
b) Arrendamiento y usufructo
c) Arrendamiento y comodato
7.- El arrendamiento de cosas
7.1. Definición
7.2. Elementos del contrato de arrendamiento de cosas
a) Consentimiento de las partes
b) La cosa arrendada
b.1) Requisitos generales que debe reunir la cosa
b.2) Error en la identidad o en la calidad esencial de la cosa
b.3) Arrendamiento o prenda pretoria conforme al art. 508 del CPC
b.4) Arrendamiento de cosa ajena
b.5) Cosas que no pueden darse en arrendamiento
b.6) Arrendamiento de patentes comerciales
c) El precio
7.3. Normativa aplicable al arrendamiento de cosa
a) Legislación vigente
b) Legislación precedente en materia de arrendamiento de inmuebles
b.1) El CC regula exclusivamente el contrato de arrendamiento
b.2) Leyes que regulan directamente el arrendamiento de inmuebles
b.3) Período en que la legislación, conservando un sesgo proteccionista para el arrendatario, exhibe sin embargo un mayor equilibrio en la condición de las partes contratantes
b.4) Período de equilibrio efectivo entre las partes contratantes
7.4. Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento de cosas
a) Arrendamiento de inmuebles de la sociedad conyugal por el marido
b) Arrendamiento de inmuebles propios de la mujer por el marido
c) Arrendamiento de inmuebles de la sociedad conyugal por la mujer
d) Arrendamiento de bienes del pupilo, cuando el guardador autocontrata
e) Arrendamiento de bienes del pupilo
f) Arrendamiento de inmuebles del hijo no emancipado
g) Arrendamiento de bienes familiares
h) Arrendamiento de terrenos fiscales aledaños a la frontera y a la costa
i) Arrendamiento de inmuebles situados en zonas fronterizas
j) Arrendamiento de terrenos indígenas
k) Arrendamiento de bienes que integran el peculio profesional o industrial
l) Arrendamiento de bienes municipales
7.5. Efectos del contrato de arrendamiento de cosa
a) Obligaciones del arrendador
a.1) Obligación de entregar la cosa arrendada
a.2) Obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
a.3) Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
a.4) Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa o los defectos que dicen relación a la calidad de la cosa
a.5) Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones de la cosa arrendada, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador
a.6) Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede
a.7) Obligación de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios que se le ocasionen con motivo del contrato y sin culpa de su parte
a.8) Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local o de la oficina que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio
b) Obligaciones del arrendatario
b.1) Obligación de pagar el precio o renta convenida
b.2) Obligación de usar la cosa según los términos o espíritu del contrato
b.3) Obligación de cuidar de la cosa como un buen padre de familia
b.4) Obligación de ejecutar las reparaciones locativas
b.5) Obligación de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada
b.6) Obligación de indemnizar por los daños que se causen en la cosa o por su destrucción
b.7) Obligación de restituir la cosa arrendada al final del arrendamiento
b.8) Obligación de pagar los servicios básicos y los gastos comunes, que se ocasionen a consecuencia del uso de la cosa
b.9). Obligación de facilitar o permitir al administrador de un edificio o conjunto habitacional acogido a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el acceso al inmueble
c) Derechos del arrendador
c.1) Derecho a recibir íntegra y oportunamente la renta pactada
c.2) Derecho a exigir al arrendatario que efectúe las reparaciones locativas
c.3) Derecho a exigir al arrendatario que le indemnice
c.4) Derecho a exigir al arrendatario que le restituya la cosa arrendada
c.5) Derecho de retención legal
c.6) Derecho a pedir el término anticipado del contrato, si el arrendatario no cumple sus obligaciones
c.7) Derecho a inspeccionar la cosa arrendada
c.8) Derecho a disponer de la garantía recibida
d) Derechos del arrendatario
d.1) Derecho a usar y gozar de la cosa arrendada
d.2) Derecho a que el arrendador mantenga la cosa arrendada en estado de servir
d.3) Derecho a exigir al arrendador que efectúe aquellas reparaciones que sean de su cargo
d.4) Derecho a exigir al arrendador que le indemnice
d.5) Derecho a exigir al arrendador que le libere de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
d.6) Derecho de retención legal
d.7) Derecho a pedir el término anticipado del contrato
d.8) Derecho a pedirle al arrendador que le otorgue los recibos en los que conste el pago de la renta
d.9) Derecho a exigir la devolución del dinero entregado por concepto de garantía, si procede
d.10) Derecho a subarrendar, en los casos en que el contrato o la ley lo autorice
d.11) Derecho a asistir a las asambleas de copropietarios de inmuebles acogidos a la Ley número 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria
7.6. Recepción de la costumbre en el contrato de arrendamiento de cosas
a) En lo se refiere al uso de la cosa
b) En lo concerniente a las reparaciones locativas
c) En cuanto a la duración del contrato
d) En lo relativo a la periodicidad del pago
7.7. El derecho legal de retención
a) Concepto
b) Naturaleza jurídica del derecho legal de retención
c) Casos en que procede el derecho legal de retención, tratándose del arrendamiento
c.1) Caso en que lo invoca el arrendador
c.2) Caso en que lo invoca el arrendatario
d) Oportunidad para hacer valer el derecho legal de retención
e) Restricciones al derecho legal de retención, en la Ley Nº 20.720
7.8. Expiración del arrendamiento de cosas
a) Expiración del arrendamiento por la destrucción total de la cosa arrendada
b) Expiración del arrendamiento por concluir el tiempo estipulado para la duración del contrato
b.1) Expiración determinada
b.2) Expiración indeterminada
b.3) La tácita reconducción
c) Expiración del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada
c.1) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa, por causas ajenas a su voluntad
c.2) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por hecho o culpa suya
c.3) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada por actos de terceros
c.4) Extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por disposición de la ley
d) Expiración del contrato por la sentencia del juez en los casos en que la ley lo ha previsto
d.1) Casos en que el arrendatario puede demandar la terminación
d.2) Casos en que el arrendador puede demandar el término del contrato
7.9. Normas especiales concernientes al arrendamiento de bienes raíces
a) Normativa aplicable al arrendamiento de predios urbanos
a.1) Ámbito de aplicación
a.2) Bienes raíces urbanos exceptuados de la regulación de la Ley Nº 18.101
a.3) Inmuebles urbanos que no pueden darse en arrendamiento
a.4) Inmuebles que sólo pueden arrendarse como viviendas
a.5) Arrendamiento de los bienes comunes, en el ámbito de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria
a.6) Arrendamiento de estacionamientos situados en condominios a personas ajenas a las mismas
a.7) Arrendamiento de unidades de un condominio por plazos inferiores a treinta días
a.8) Procedimiento aplicable en los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos
a.9) Plazo por el cual el juez puede suspender el lanzamiento
a.10) Plazo para deducir nuevamente la acción, si ésta hubiere sido rechazada
a.11) Declaración jurada ante Notario Público del arrendatario, para efectos de su mudanza
b) Normativa aplicable al arrendamiento de predios rústicos
b.1) Ámbito de aplicación
b.2) Naturaleza solemne de los contratos de arrendamiento de predios rústicos
b.3) Juez competente en caso de litigios
b.4) Obligación del arrendatario, de preservar el medioambiente y los recursos naturales
b.5) Arrendamiento de un predio con ganados
b.6) El contrato de mediería o aparcería
b.7) Obligación del Arrendatario de dar cuenta al arrendador de eventuales usurpaciones
c) Normativa aplicable al arrendamiento de bienes fiscales
c.1) Exigencia de contratos de arrendamiento
c.2) Perfeccionamiento de los contratos de arrendamiento
c.3) Normas legales que se entienden incorporadas en el contrato de arrendamiento
c.4) Renta anual mínima
c.5) Reajustabilidad de las rentas
c.6) Periodicidad en el pago de las rentas
c.7) Mora del arrendatario y efectos de la misma
c.8) Título ejecutivo
c.9) Cálculo y recaudación de las rentas
c.10) Plazo máximo del contrato y facultad del Fisco para desahuciarlo o para prorrogarlo
c.11) Cesión del contrato y mejoras
c.12) Limitaciones en cuanto al destino de los bienes
c.13) Procedimiento aplicable en caso de término anticipado del contrato
c.14) Derecho del arrendatario para retirar mejoras
c.15) Arrendamiento de inmuebles adquiridos por el Fisco por expropiación
8.- Arrendamiento para la confección de una obra material
8.1. Concepto
8.2. Elementos del arrendamiento de obra
a) El consentimiento
b) Un precio
c) Encargar la ejecución de una obra material
8.3. Aprobación de la obra
8.4. Indemnización de los perjuicios y desistimiento del arrendatario o mandante
8.5. Muerte del artífice
8.6. El contrato de empresa
9.- El arrendamiento de servicios
9.1. Concepto
9.2. Formas que puede asumir el arrendamiento de servicios inmateriales
9.3. Obra intelectual aislada
9.4. Obra que supone una larga serie de actos
9.5. Servicios de profesionales liberales
9.6. Obligaciones de las partes
a) Principales obligaciones del arrendador o prestador del servicio
b) Principales obligaciones del arrendatario o mandante
9.7. Término del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales
9.8. Gastos por cambio de residencia
9.9. Responsabilidad de quienes prestan servicios inmateriales
9.10. Prescripción de la acción derivada de un contrato de prestación de servicios
